Kamulaştırma bedelini değerlendirirken yalnızca toplam rakama bakmak yeterli değildir. Taşınmazın hukuki ve fiilî özellikleri ile kullanılan hesaplama yönteminin anlaşılması gerekir. Malik, teklif veya bilirkişi raporunu incelerken hangi bilgilerin esas alındığını ve hangi özelliklerin gözden kaçırılmış olabileceğini belirlemelidir.
İdarenin Teklifi ile Mahkemece Belirlenen Bedel
Kamulaştırma sürecinde idarenin satın alma görüşmesinde sunduğu bedel ile mahkemenin belirleyeceği bedel farklı aşamalara ilişkindir. Satın alma yoluyla anlaşma sağlanamazsa idare, bedelin tespiti ve tescil için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur. Bu süreçte taşınmazın değeri kanuni ölçütlere göre incelenir. Teklifin yeterliliğini değerlendirmek için taşınmazın özellikleri ve hesap dayanakları hazırlanmalıdır.
Arazi, Arsa ve Yapı Ayrımı Neden Önemlidir?
Tarım arazilerinde, taşınmazın bulunduğu yer ve koşullarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde sağlayacağı net gelir önem taşır. Arsalarda özel amacı olmayan emsal satışlara, yapılarda ise resmî birim fiyatlar, maliyet ve yıpranma payı gibi ölçütlere bakılır. Bu nedenle bütün taşınmazların aynı metrekare fiyatıyla değerlendirilmesi doğru olmaz. Tapudaki kayıtla yetinmeden, hukuken esas alınacak taşınmaz niteliği araştırılmalıdır.
Taşınmazın Hangi Özellikleri İncelenmeli?
Yüzölçümü, konum ve değeri etkileyen nitelikler değerlendirmede önem taşır. Tarım arazisinde ürün, verim ve üretim giderlerinin dayanakları incelenmelidir. Kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışı veya geleceğe ilişkin varsayımsal kazanç, kanundaki değerlendirmeyle karıştırılmamalıdır. Hesapta kullanılan unsurların gerekçelerinin açıklanması gerekir.
Bilirkişi Raporunda Neler Kontrol Edilebilir?
Öncelikle raporun doğru ada, parsel ve yüzölçümüne ilişkin olup olmadığı kontrol edilebilir. Kullanılan ölçütler, verilerin tarihi ve hesap işlemleri ayrı ayrı incelenmelidir. Arazi değerlendirmesinde ürün ve gider bilgilerinin, arsa değerlendirmesinde ise seçilen emsallerin taşınmazla ilişkisi araştırılabilir. Yalnızca “bedel düşük” demek yerine, hangi veri veya hesabın neden hatalı görüldüğünü açıklamak hazırlığı somutlaştırır.
Bu kontrol için rapordaki her başlığın karşısına mevcut belge ve açıklamalar yazılabilir. Taşınmazın fotoğrafları, konumu ve fiilî kullanımıyla ilgili bilgiler inceleme dosyasına eklenebilir. Hesaplamadaki eksiklikler kadar, aynı değer unsurunun iki kez hesaba katılıp katılmadığı da kontrol edilebilir. Hukuki nitelendirme ve teknik hesap konuları gerektiğinde birlikte değerlendirilmelidir.
Hangi Belgeler Hazırlanmalı?
Tapu kaydı, kamulaştırma yazıları, tebligatlar, idarenin teklif belgeleri ve varsa bilirkişi raporu bir araya getirilmelidir. İmar durumu, parsel bilgileri, mevcut yapıların belgeleri ve taşınmazı gösteren fotoğraflar da hazırlanabilir. Yapılacak başvurunun amacı ayrıca belirlenmelidir: bedelin tartışılması ile kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunun tartışılması aynı mesele değildir. Belge ve sürelerin birlikte incelenmesi, izlenecek yolun belirlenmesini kolaylaştırır.