Kira sözleşmesinin yenilenmesiyle yapılacak yıllık artış ile mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini istemek aynı işlem değildir. Bu ayrım, özellikle uzun süredir devam eden konut ve çatılı işyeri kiralarında önem kazanır. Doğru değerlendirme için sözleşmenin başlangıç tarihi, artış hükmü, mevcut kira ve hangi dönem için talepte bulunulduğu birlikte incelenmelidir.
Yıllık Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, kural olarak bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oran her sözleşmede kendiliğinden uygulanacak artış miktarı değildir; tarafların geçerli anlaşması da önem taşır. Örneğin sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, üst sınırın daha yüksek olması tek başına o sınıra kadar artış yapılabileceğini göstermez. Sözleşmede anlaşma bulunmaması hâlinde hâkimin bedeli belirlemesine ilişkin kanuni hükümler uygulanır.
Beş Yıl Geçtikten Sonra Ne Değişir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılı için bedel belirlenirken TÜFE yanında taşınmazın durumu ve emsal kiralar da dikkate alınır. Bu değerlendirme, kiraya verenin istediği tutarın otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez. Aynı şekilde kira tespiti davası açabilmek için her durumda beş yıl beklenmesi gerektiği de söylenemez; beş yıl, özellikle emsallere dayalı değerlendirme bakımından önemlidir. Talebin dayanağı ve ilgili kira dönemi ayrı ayrı belirlenmelidir.
Belirlenen Bedel Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?
Davanın açıldığı tarih, bildirim zamanı ve sözleşmedeki artış hükmü kararın etkisini değiştirebilir. Yeni dönemden en az otuz gün önce dava açılması veya bu sürede yazılı bildirim yapılıp yeni dönem sonuna kadar dava açılması, kanundaki koşullarla yeni dönem başlangıcından geçerlilik sağlayabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan dava bakımından ayrıca düzenleme bulunur. Bu nedenle yalnızca “dava her zaman açılabilir” bilgisine dayanarak hareket edilmemelidir.
Emsal Kiralar Nasıl Hazırlanmalı?
Emsal araştırmasında yalnızca ilan bedellerine bakmakla yetinilmemesi önerilir. Mümkünse gerçekten kiralanmış, yakın konumda ve benzer özelliklerde taşınmazların sözleşmeleri hazırlanmalıdır. Dairenin alanı, katı, bina yaşı, bakım durumu ve kullanım özellikleri karşılaştırma notlarına eklenebilir. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, önceki bildirimler ve mevcut emsal belgeleri bir dosyada toplamak incelemeyi kolaylaştırır.
Dava Öncesinde Arabuluculuk Gerekir mi?
Kira bedelinin tespiti davasından önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Görüşmede yalnızca yeni tutar değil, bu tutarın hangi dönemden başlayacağı da açıkça ele alınmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa dava hazırlığında sözleşme ve bildirim tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.